Tras el fallecimiento de una persona, todos los bienes que estaban a su nombre pasan a repartirse entre los herederos. España es uno de los países donde más viviendas se heredan de Europa. Y, aunque sea bastante común, ¡esto no quita que la distribución sea un proceso complejo! ¿Cómo se reparte una vivienda cuando hay varios herederos? ¿Qué ocurre si uno de ellos quiere venderla?

Te contamos cómo se distribuyen las propiedades heredadas en España.

¿Cómo funciona la herencia de una vivienda?

Cuando en una herencia una propiedad forma parte del haber del fallecido, este bien ha de repartirse a partes iguales entre sus herederos. Supongamos que se debe dividir entre dos hermanos. A cada uno le corresponde una parte proporcional. En el caso de una propiedad, esto significa que le corresponde el 50% a cada uno.

Esto se debe a que una propiedad es considerada un bien indivisible. En términos jurídicos, cuando un bien indivisible pertenece a varias personas, a esto se le denomina proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.

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¿Qué es el proindiviso?

El proindiviso es un concepto jurídico que significa que una persona tiene el derecho sobre una propiedad de forma parcial. Es decir, lo comparte con otros propietarios, no teniendo ninguno la propiedad total. 

Existen dos tipos de proindivisos

• Proindiviso divisible. Algunas parcelas, dadas sus características, se pueden dividir en varias partes sin que estas pierdan valor por sí solas. Un ejemplo de ello sería recibir una herencia con un edificio compuesto por varias viviendas.
• Proindiviso indivisible. En la mayoría de los casos, la herencia está compuesta por una propiedad indivisible. Esto significa que no es posible dividirla sin que pierda valor. Cuando la vivienda es indivisible, es importante que todos los herederos conozcan qué mecanismos prevé la legislación a la hora de repartir la herencia.

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Cómo proceder al reparto de una vivienda heredada

Tal y como está dispuesta la legislación, en la repartición de una vivienda heredada se promueve siempre el acuerdo amistoso. En este sentido, son los herederos aquellos que deban llegar a un acuerdo sobre qué hacer con el bien indivisible.

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Vender una propiedad heredada

En el caso de querer vender la propiedad heredada, es imprescindible que todas las partes estén de acuerdo. En primer lugar, se debe proceder a registrar una propiedad heredada a nombre de sus nuevos propietarios.

Los gastos de inscripción y notaría correrán a cargo de sus herederos. Y, por supuesto, deberán asumirse a partes iguales.

Como no puede ser de otra forma, cuando se vende una propiedad heredada, el valor total será repartido también a partes iguales entre los herederos.

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¿Qué ocurre si un heredero quiere adquirir la vivienda heredada?

Tal y como dispone la legislación, si uno de los herederos manifiesta su voluntad para adquirir la vivienda, contará con un derecho de adquisición preferente frente a terceras personas. En ese sentido, deberá adquirir el porcentaje que no le corresponde, según se haya repartido la herencia.

Ahora bien, ¿qué ocurre si los herederos no llegan a un acuerdo sobre el valor del inmueble? Aunque no lo creas, es mucho más común de lo que parece. En ese caso, deberán optar por la vía judicial y será un juez quien determinará cómo ha de repartirse y venderse la vivienda.

Otra alternativa: vender la propiedad a través de una subasta

Existe otra alternativa a la compraventa corriente de la propiedad. El inmueble también puede ser vendido a través de una subasta pública. Para ello, se deberá presentar una demanda de división de cosa común en un juzgado. En este caso, será un profesional quien determine el valor de la vivienda a través de una tasación.

✅ ¡Recuerda! Vender la propiedad a través de una subasta pública no suele resultar la mejor alternativa. En la mayoría de los casos, los gastos para los herederos serán superiores a la compraventa ordinaria.

¿Qué ocurre si uno de los herederos fallece?

Si uno de los herederos de una propiedad heredada fallece, la distribución se vuelve algo más compleja. Lo primero que debes saber es que la parte que le corresponde no pasa directamente a dividirse entre el resto de herederos de la vivienda.

• Si el heredero tenía esposa e hijos, el derecho sobre la vivienda pasará a ellos. En el caso de la esposa, tendrá ostenta el usufructo. Si, además, estaban casados en un régimen de gananciales, también le corresponderá la mitad de la vivienda. A sus hijos la otra mitad.
• Si el heredero fallecido era soltero y no tenía hijos, su parte será heredada por sus sobrinos.
• Ahora bien, existe una posibilidad aún más rebuscada: que el heredero soltero fallecido no haya dejado nada a sus sobrinos en el testamento. En ese caso, tal y como dispone la ley, le corresponde a estos solo un tercio de la herencia del fallecido.

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¿Cómo distribuir un terreno entre los herederos?

Si en la herencia participa un terreno, es importante conocer de qué tipo de terreno se trata. En el supuesto en el que no se pueda dividir, el tratamiento se hará de forma parecida a la propiedad indivisible que hemos comentado. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando sí se puede dividir?

Si el terreno se puede dividir, y los herederos no acuerdan venderlo según el procedimiento de venta de una propiedad heredada, se procederá a parcelarlo. Normalmente esto se suele hacer a partes iguales y a cada uno le corresponderá su parte del terreno.

En caso de no llegar a un acuerdo sobre la parcelación, será necesario acudir a un experto. En el peor de los casos, será un juez quien deba decidir.

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