A priori el modelo del alquiler con opción a compra parece sencillo: el inquilino paga unas cuotas mensuales y, llegado un momento, decide comprar la vivienda. Sin embargo, son muchos los matices a tener en cuenta. ¿Las mensualidades son más elevadas de lo normal? ¿Existe una penalización si el inquilino finalmente no realiza la compraventa? ¿El periodo de compra está recogido en el contrato?
Te contamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y si realmente merece la pena.
Índice
Qué es el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es una fórmula híbrida que combina un régimen de alquiler de la vivienda. Durante un tiempo estipulado, el inquilino abonará las mensualidades como en cualquier otro alquiler. No obstante, el inquilino tiene derecho preferente sobre la compra de esa vivienda descontando las cuotas abonadas.
Esta figura nace con la necesidad de poder hacer más asequible lo que para los jóvenes es toda una odisea: comprar una casa. El alquiler de pisos con opción a compra evita que tengan que realizar un gran desembolso desde el primer momento. Y, además, el precio final es menos elevado, pues ya han estado adelantando parte del importe cada mes.
Ahora bien, con el objetivo de proteger al inquilino y también dar seguridad al propietario, existen una serie de cláusulas que convierten al alquiler con opción a compra en un modelo distinto. En España, este modelo representa una pequeña parte del mercado inmobiliario.
¿Cuántas viviendas en alquiler con opción a compra hay en España?
| Municipio | % de viviendas en alquiler con opción a compra (del total) |
| Alquiler con opción a compra en Madrid. | 0,90% |
| Alquiler con opción a compra en Barcelona. | 0,35% |
| Alquiler con opción a compra en Bilbao. | 0,90% |
| Alquiler con opción a compra en Sevilla. | 0,66% |
| Alquiler con opción a compra en Valencia. | 0,61% |
| Alquiler con opción a compra en Zaragoza. | 0,45% |
| Alquiler con opción a compra en Santander. | 0,46% |
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Cómo funciona el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra se materializa con un contrato doble: uno de alquiler que permite al inquilino arrendar la vivienda pagando cuotas mensuales, y otro de compraventa. El inquilino puede decidir si finalmente quiere comprar la vivienda al precio pactado en la firma del contrato, descontando las mensualidades ya abonadas.
Para hacer efectiva la compra, el inquilino debe manifestar su decisión dentro del plazo que se haya estipulado en el contrato. Normalmente, deberá acudir a un notario y llevar a cabo un acta notarial.
Es común que los contratos de alquiler con opción a compra incorporen una prima inicial que abonará el inquilino. Suele sustituir a la fianza, aunque es más elevada. Es una forma por la que el propietario garantiza el interés real del inquilino para adquirir la vivienda. Además, ten en cuenta que la cuota del alquiler mensual normalmente suele ser ligeramente superior.
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Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra para el inquilino
Las casas en alquiler con opción a compra son una fórmula interesante para aquellas personas que no cuentan con el dinero suficiente para pagar el 10% de la entrada, además de los gastos. Sin embargo, ¡también presentan algunos inconvenientes!
Ventajas de este modelo de alquiler para el inquilino
Estas son las ventajas de firmar un contrato de alquiler con opción a compra para el inquilino:
- La firma del contrato otorga al inquilino el derecho preferente sobre la compra de esa vivienda.
- Además, gracias al periodo en el que vive de alquiler, es una forma de garantizar que la vivienda realmente cumple con tus expectativas.
- El inquilino puede adquirir la vivienda en cualquier momento, siempre y cuando esté dentro del plazo estipulado por el contrato. Es decir, solo existe una fecha límite.
- Una parte o la totalidad de los pagos mensuales se descuentan del precio total de la vivienda.
- En el supuesto en el que el mercado inmobiliario se encareciera durante el periodo de alquiler, el precio de compra pactado se mantendría. Por lo que el inquilino disfrutaría de un mejor acuerdo.
- El alquiler con opción a compra facilita la concesión de la hipoteca. Las entidades financieras valoran positivamente que el comprador haya pagado parte del valor del inmueble.
- Dado que el importe a hipotecar será menor, deberá pagar menos comisiones por el préstamo.
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Inconvenientes para el inquilino
- Si el inquilino decide no optar por la compra, perderá la prima abonada durante la firma del contrato. Esta suele oscilar entre un 5% y un 10% del valor de la vivienda.
- La carga fiscal es desfavorable para el inquilino. Esto se debe a que este tipo de contratos están fijados a doble tributación: por el alquiler y por la opción a compra.
- Si los precios del mercado inmobiliario se desploman, habiéndose fijado un precio de compra durante la firma del contrato, el inquilino no podría beneficiarse del cambio de tendencia del mercado.
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Pros y contras para el propietario
¿Y cuáles son los pros y contras del alquiler con opción a compra para el propietario? ¡Los analizamos!
Beneficios del alquiler con opción a compra para el propietario
- Gracias a la prima inicial, el propietario se asegura la intención de compra de la vivienda. Y, aunque finalmente no se llevara a cabo, obtendría la cuantía total del importe.
- En caso de impago del alquiler, dicha cuantía evitará al propietario quedarse sin ningún ingreso. Aún así, un seguro de impago de alquiler puede ser una opción complementaria interesante. En GENERALI contamos con los Seguros de viviendas en alquiler más completos: responsabilidad civil incluida, defensa jurídica para el arrendador, coberturas contra los daños malintencionados del inquilino y un seguro de impago (todo en un mismo seguro y con el mejor servicio).
- Hasta la venta del inmueble, el propietario seguirá recibiendo ingresos pasivos.
- El propietario puede beneficiarse de algunas ventajas fiscales como la deducción de gastos en la declaración de la renta.
Contras para el propietario
- El contrato de alquiler con opción a compra no garantiza siempre la compra de la vivienda.
- Durante la duración del contrato de arrendamiento, el propietario no podrá vender la vivienda a otra persona, ¡incluso si recibe una oferta mejor por ella!
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Contrato de alquiler con opción a compra: requisitos
Al tratarse de una operación más completa, es muy recomendable que busques un asesor experto antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra. Este debe recoger los siguientes aspectos, como mínimo:
- El periodo en el que el inquilino podrá adquirir la vivienda.
- El precio de compra de la vivienda.
- El importe de la prima inicial. Recuerda precisar qué ocurre si el arrendador decide no adquirir el inmueble. De la misma forma, es recomendable explicitar si esa prima también se descuenta del importe de la compra.
- El importe de las mensualidades.
- Quién será el encargado de abonar los gastos de los suministros durante el periodo de alquiler.
- Además, es recomendable acordar quién deberá abonar posibles reformas o reparaciones en caso de ser necesarias.
✅ ¡Importante! Además del contrato de alquiler con opción a compra, es muy recomendable contar con un buen Seguro de Hogar. En GENERALI contamos con las mejores coberturas para proteger tanto a inquilinos como propietarios. La firma de un contrato de alquiler es importante, ¡más aún cuando hay opción de compra! Por ello te recomendamos que cuentes con toda la información del seguro de hogar que necesitas antes de la firma. ¡Consúltanos sin compromiso!
¿Merece la pena el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra puede merecer la pena, pues te permitirá comprobar que la vivienda cumple tus necesidades antes de comprarla. Es una manera de evitar descapitalizarte y no tirar las cuotas del alquiler a fondo perdido. Además, el importe del préstamo será menor, por lo que pagarás menos comisiones.
Porque tu hogar es el centro de tu vida en GENERALI te ofrecemos las coberturas más completas para que adaptes nuestros Seguros de Hogar a tus necesidades, ¡y no al revés! Somos mucho más que una aseguradora, y eso se nota a la hora de asegurar tu vivienda y el bienestar de los tuyos. ¿Tienes dudas? ¡Te las resolvemos!
