¿Quieres convertir un local comercial en vivienda? En este post te explicamos los pasos a seguir para ello, cuáles son los requisitos que precisas para que puedas llevar a cabo esa reforma y la normativa que debes conocer para hacerlo legalmente.
Entre nuestra página web y nuestro blog parece que ya te hemos hablado de todo con respecto a la vivienda, y no sólo en lo que se refiere a los seguros de hogar, acerca de los seguros de comunidad o la utilidad de estos últimos.
En GENERALI hemos tratado cuestiones tan variadas como los trasteros, los pros y contras de comprar una segunda vivienda, la ocupación de la vivienda principal y la compra de pisos para alquilar. Pero siempre nos quedan temas interesantes que abordar, como el que protagoniza nuestro post de hoy: la conversión de locales comerciales en viviendas.
Índice
¿Qué implica convertir un local comercial en vivienda?
La transformación de un local comercial a vivienda puede conllevar el inicio de un nuevo modo de vida (o de negocio). Pero la decisión de utilizar locales como vivienda supone un proceso que no puede hacerse, así como así, pues deben realizarse una serie de pasos y cumplirse una serie de requisitos legales, técnicos y administrativos. Los detallaremos en las siguientes líneas.
Requisitos para convertir un local en vivienda
Un local comercial se puede convertir en vivienda, pero hay que cumplir varios requisitos.
Normativa urbanística y licencias requeridas
Previamente a convertir un local en una vivienda hay que informarse acerca de la normativa urbanística del municipio en el que se ubica el espacio. Para empezar, hay que conseguir una licencia del ayuntamiento.
Modificaciones estructurales y de instalaciones necesarias
De cara a realizar las modificaciones estructurales que se necesiten, no sólo hay que tener en cuenta los requisitos legales, sino las propias condiciones de la estructura del local, teniendo muy claro que se pueda adaptar para ser una vivienda y que cumpla con las normas de seguridad necesarias.
Ello suele requerir cambios en muchos aspectos, como la distribución espacial, el aislamiento, la acústica y la instalación de servicios básicos como el agua y la electricidad.
Condiciones mínimas de habitabilidad
Para pasar de local a vivienda el sitio también tiene que cumplir con unas condiciones mínimas de habitabilidad y estar de acuerdo con la normativa a ese respecto. Ello implica disponer del espacio mínimo necesario para residir, así como de buena ventilación, suficiente luz natural y accesibilidad.
¿Cómo saber si un local se puede convertir en vivienda?
Revisión del plan urbanístico local
En primer lugar, hay que echar un vistazo con atención al plan urbanístico que haya en la población. No todos los locales de comercio pueden convertirse en viviendas, puesto que en algunas zonas no se permite el uso residencial. Otra opción es que sea posible el cambio de uso, pero sólo bajo ciertas condiciones que deben conocerse y cumplirse.
Consultar con el ayuntamiento y expertos en urbanismo
Es necesario consultar con el ayuntamiento local; no sólo para conseguir la licencia, sino para obtener información. Tampoco está de más si se quiere consultar al respecto a un abogado o a un profesional experto en urbanismo, con el fin de asegurarse de que se den los pasos adecuados.
Inspección técnica del local
Como dijimos el espacio tiene que pasar por una inspección técnica, con el fin de que se compruebe que el local cumple con los requisitos para convertirse en vivienda. Estos están registrados en el CTE, el código técnico de la edificación.
3 pasos para convertir un local en vivienda
Si queréis saber cómo y qué se necesita para convertir un local en vivienda, hay que dar estos tres pasos.
Solicitar licencia de cambio de uso
Hay que presentar al ayuntamiento un proyecto técnico de cambio de uso que haya elaborado un arquitecto, y conseguir su aprobación. Habrá que pagar las tasas e impuestos municipales asociados tanto a la licencia de obra como al cambio de uso.
También habrá que realizar la declaración de alteración catastral, para dejar constancia de la operación en el catastro. Además, hay que solicitar el certificado de eficiencia energética de la nueva vivienda, y en algunas comunidades hay que pedir la cédula de habitabilidad.
Realizar obras y adaptaciones necesarias
Más allá de los requisitos legales, hay muchos aspectos técnicos a valorar para llevar a cabo la transformación, lo que requerirá de la realización de obras. En primer lugar, con respecto a la distribución del espacio, pues habrá que planificar cómo se dividirá el local en las diferentes habitaciones respetando la normativa de habitabilidad.
También será preciso revisar si las instalaciones de agua, electricidad y saneamiento son adecuadas para el uso como vivienda, y si es necesario hacer modificaciones o actualizaciones en ellas; y considerar la necesidad de mejorar el aislamiento, tanto térmico como acústico, de cara a que los futuros residentes tengan un mayor confort.
Inscripción y registro como vivienda
Al terminar las obras hay que obtener la licencia de primera ocupación, que sirve para probar que la vivienda cumple todos los requisitos y puede ser habitada legalmente. El certificado final de obra debe estar visado por un arquitecto y la documentación catastral ha de haber sido actualizada.
Locales habilitados como vivienda: ejemplos y consideraciones
Hay muchos casos de locales convertidos en viviendas, o motivos por los que un local puede ser habilitado como vivienda; podría ser para residir en ella aprovechándose el espacio del que ya se dispone en propiedad, para vivir allí dedicando alguna de sus habitaciones al negocio anterior (imaginemos, por ejemplo, un almacén y/o un despacho), para ponerla en alquiler… Hay muchas circunstancias por las que se puede decidir dar ese paso.
En cuanto a las consideraciones con respecto a los locales habilitados como vivienda, más allá de los costes (que se estiman importantes dada la magnitud de la operación, hasta en propiedades pequeñas y que no requieran tantas modificaciones), hay que tener en cuenta las posibles oportunidades, así como las complicaciones.
Entre las primeras podría ser el ahorro de costes con respecto a la compra de una casa de cero, la idoneidad de la ubicación, la opción que ofrece la transformación del espacio para realizar un diseño creativo o la posibilidad de considerar la nueva vivienda como una inversión; entre las segundas, las numerosas restricciones y complicaciones legales, los costes imprevistos y las posibles dificultades para conseguir financiación.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable convertir un local comercial en vivienda?
Los locales transformados en viviendas pueden ser rentables, pues aunque el coste del cambio sea elevado difícilmente alcanzará el que supone comprar una casa desde cero. Así que puede haber un ahorro considerable en ese sentido. Por no decir que siempre se puede tener la opción de convertirla en vivienda para luego venderla o ponerla en alquiler.
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El coste del cambio de local a vivienda dependerá del espacio de la propiedad, de los costes de los diferentes trámites legales, de la magnitud de las obras… Hay muchos factores que entran en juego a la hora de convertir un local en vivienda.
¿Qué requisitos son necesarios para convertir un bajo en vivienda?
Hay que cumplir varios requisitos para convertir un bajo en vivienda, tanto legales como técnicos: obtener una licencia de cambio de uso y la licencia de primera ocupación, cumplir con las normas de habitabilidad, realizar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto, obtener permiso de la comunidad de vecinos (en algunos casos) …
¿Puedo vivir en un local comercial sin modificarlo?
No se puede vivir en un local comercial de manera legal, pues la legislación exige una serie de trámites para llevar a cabo ese cambio de uso. Hay que tener en cuenta que se puede convertir un local en vivienda, pero no de cualquier manera: hay una serie de requisitos.
