Las comunidades de vecinos son responsables de mantener en buen estado las zonas comunes y garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio. Sin embargo, no todas las reparaciones son opcionales: existen obligaciones legales que deben cumplirse según la Ley de Propiedad Horizontal.
Aquí te ofrecemos una guía completa sobre las reparaciones obligatorias, cómo organizarlas, qué hacer si la comunidad no actúa y consejos prácticos para evitar conflictos.
Índice
La normativa que regula las reparaciones y obras en las comunidades de vecinos
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España establece que las comunidades deben realizar todas las obras necesarias para conservar el inmueble en condiciones óptimas de seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Esto incluye reparaciones urgentes, mantenimiento preventivo y adaptaciones para personas con discapacidad.
Además, el Código Civil complementa estas disposiciones, indicando que los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación. Por ejemplo, si el ascensor deja de funcionar, la comunidad no puede posponer la reparación alegando falta de presupuesto: es una obligación legal inmediata.
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¿Qué se entiende por reparaciones obligatorias en una comunidad de propietarios?
Las reparaciones obligatorias son aquellas que no pueden aplazarse porque afectan a la seguridad, salubridad o accesibilidad del edificio. Entre ellas se incluyen: arreglos estructurales, reparación de instalaciones básicas (agua, luz, gas), mantenimiento de ascensores y eliminación de barreras arquitectónicas. También se consideran obligatorias las obras ordenadas por la Administración, como la instalación de sistemas contra incendios o la retirada de elementos peligrosos.
Tipos de reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos
Podemos clasificar las reparaciones en tres grandes grupos:
1. Estructurales: tejados, fachadas, cimentación.
2. Instalaciones comunes: electricidad, fontanería, calefacción, ascensores.
3. Accesibilidad y seguridad: rampas, sistemas antiincendios, iluminación de emergencia.
Cada tipo requiere planificación, presupuesto y, en muchos casos, permisos municipales.
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a. Reparación de elementos comunes en la comunidad de propietarios
Los elementos comunes son todos aquellos que no pertenecen a un propietario individual, sino al conjunto: portales, escaleras, garajes, jardines, azoteas.
Su mantenimiento es obligatorio y debe financiarse con el fondo de reserva o mediante derramas extraordinarias. Por ejemplo, si el garaje presenta filtraciones de agua, la comunidad debe actuar de inmediato para evitar daños mayores.
b. Obras urgentes en la comunidad de propietarios
Las obras urgentes son aquellas que no admiten demora porque suponen un riesgo para la seguridad o pueden generar daños graves. Ejemplos: fugas de agua que afectan a la estructura, averías eléctricas que pueden provocar incendios, desprendimientos en la fachada.
En estos casos, el presidente de la comunidad puede ordenar la reparación sin esperar a la junta, aunque después debe informar y justificar el gasto.
c. Reparaciones de la fachada, tejados y elementos estructurales
La fachada y el tejado son partes críticas del edificio. Su deterioro puede causar filtraciones, humedades y riesgos de desprendimiento. La normativa obliga a realizar inspecciones periódicas y actuar ante cualquier daño.
Además, muchas comunidades aprovechan estas reparaciones para mejorar la eficiencia energética, instalando aislamiento térmico o sistemas de ventilación.
d. Arreglos en las instalaciones comunes: ascensores, calefacción, fontanería, etc.
El correcto funcionamiento de las instalaciones comunes es esencial para la habitabilidad. Un ascensor averiado, una caldera rota o una fuga en la red de agua son problemas que deben solucionarse de inmediato.
La Ley establece que estos gastos son obligatorios y no pueden ser rechazados por la mayoría de los propietarios.
¿Qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos?
Si la comunidad no actúa, el propietario afectado puede:
– Presentar una reclamación por escrito al presidente o administrador.
– Solicitar una junta extraordinaria para aprobar la reparación.
– Acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento de la Ley.
En casos urgentes, el propietario puede realizar la reparación y reclamar el coste posteriormente.
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¿Cómo organizar una reparación urgente en la comunidad de propietarios?
Los pasos recomendados son:
1. Evaluar la gravedad del problema.
2. Contactar con el administrador y el presidente.
3. Solicitar presupuestos rápidos.
4. Aprobar la intervención (o actuar directamente si hay riesgo inminente).
5. Informar a todos los vecinos y documentar el gasto.
La responsabilidad de los vecinos en las reparaciones de la comunidad
Cada propietario debe contribuir económicamente según su cuota. Negarse puede derivar en recargos, intereses y procedimientos judiciales. Además, si el daño se produce por negligencia de un vecino (por ejemplo, una fuga en su instalación privada que afecta a zonas comunes), este debe asumir el coste total.
a. ¿Qué reparaciones son responsabilidad de los propietarios y cuáles corresponden a la comunidad?
En general, la comunidad se encarga de los elementos comunes, mientras que cada propietario debe mantener su vivienda en buen estado. Si un problema privado afecta a zonas comunes, el propietario responde. Ejemplo: una rotura en la tubería interna que provoca daños en el garaje.
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Preguntas Frecuentes
a. ¿Qué reparaciones se consideran urgentes en una comunidad de propietarios?
Se consideran urgentes todas aquellas intervenciones necesarias para evitar riesgos inmediatos o daños mayores. Entre las más habituales están:
- Averías eléctricas que puedan causar cortes, sobrecargas o incendios.
- Fugas o reventones de agua que comprometan la estructura o provoquen inundaciones.
- Desprendimientos en fachada, balcones o cornisas, que ponen en peligro a peatones y vecinos.
- Averías en ascensores cuando supongan riesgo o afecten a personas con movilidad reducida.
- Incidencias en sistemas de calefacción o calderas comunitarias en temporada de uso.
b. ¿Cómo financiar las reparaciones urgentes en la comunidad?
Las reparaciones urgentes pueden cubrirse de varias formas:
- Fondo de reserva: es el primer recurso y está destinado precisamente a gastos imprevistos que afecten a la conservación del inmueble.
- Derramas extraordinarias: si el fondo no es suficiente, la junta puede aprobar una derrama para cubrir el importe total.
- Financiación externa: en obras de gran envergadura, algunas comunidades recurren a créditos específicos para comunidades de propietarios.
c. ¿Quién decide qué reparaciones deben hacerse en la comunidad de vecinos?
La junta de propietarios toma la decisión en la mayoría de los casos, votando las obras y aprobando presupuestos.
El presidente o el administrador pueden ordenar una reparación inmediata sin esperar a una junta cuando se trate de una urgencia que afecte a la seguridad del edificio o de las personas. La Ley de Propiedad Horizontal les ampara en estos casos.
d. ¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar?
La comunidad puede aplicar recargos por demora, según lo establecido en sus estatutos.
Si persiste el impago, se inicia una reclamación judicial mediante procedimiento monitorio, que suele ser rápido y eficaz.
El vecino moroso deberá asumir también intereses y costes derivados del proceso.
e. ¿Es obligatorio instalar accesibilidad para personas con discapacidad?
Sí. La normativa obliga a realizar obras de accesibilidad —como instalar rampas, plataformas o ascensores adaptados— cuando:
- Lo solicite un propietario o residente con discapacidad o mayor de 70 años.
- El coste anual de la obra no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (aunque la comunidad también puede aprobarlo por mayoría incluso si supera ese límite).
Estas actuaciones se consideran obras obligatorias, no requieren votación y deben ejecutarse.
Cumplir con las reparaciones obligatorias en una comunidad de vecinos no solo evita sanciones, sino que garantiza la seguridad y el bienestar de todos. Una gestión eficiente, comunicación clara y planificación son claves para mantener el edificio en perfecto estado y prevenir conflictos entre propietarios.
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