¿Qué es la permuta de viviendas? Descubre cómo intercambiar casas entre particulares, incluso con hipoteca, los pasos fundamentales que deben darse para realizar este tipo de operaciones, los gastos que supone llevarlas a cabo y las ventajas económicas de este método.
Aunque en este post hablaremos de hogares, nos alejaremos del mundo de los seguros de hogar; no trataremos qué coberturas tienen, cómo elegir el mejor o qué factores influyen en su precio.
En las siguientes líneas explicaremos y analizaremos una operación que puede llevarse a cabo entre propietarios: la permuta de viviendas. ¡Comenzamos!
Índice
¿Qué es la permuta de viviendas entre particulares?
Empezamos explicando qué es la permuta de viviendas. Es una fórmula que consiste en un intercambio directo de inmuebles entre dos propietarios, sin que medie ningún intercambio de dinero u otro tipo de compensación. El código civil recoge este sistema, que es totalmente legal y se convierte en una opción interesante para muchas personas.
Diferencia entre comprar/vender y permutar viviendas
La principal diferencia entre la compraventa y la permuta está clara. En el caso de la compra y venta de vivienda se intercambia dinero por un determinado inmueble, mientras que en lo que respecta a la permuta de viviendas el dinero no entra en juego y simplemente se intercambia un inmueble por otro.
En este punto hay que destacar que existe una opción mixta; es decir, que mezcla la compraventa y la permuta de viviendas. ¿Cómo? Imaginemos que hay una clara diferencia de valor entre una casa y la otra. Ambos propietarios podrían redactar un contrato en el que se acordara ese cambio pero se incluyera una compensación económica en forma de compraventa del dueño del domicilio de menos valor al otro propietario.
¿Cómo funciona la permuta de viviendas?
Mediante el intercambio de propiedades, que generalmente tienen un valor similar aunque ese no sea un requisito imprescindible (por ejemplo, si la casa de menor valor se encuentra en un lugar más agradable, tranquilo o seguro esa circunstancia podría compensar la diferencia económica entre ambos inmuebles).
La permuta supone que la propiedad de uno se transmite al otro y viceversa. Sin más. Es decir, que el cambio tiene un carácter permanente e irrevocable… a menos que ambos dueños pacten en un futuro un nuevo intercambio que devuelva los hogares a sus propietarios originales.
Para permutar una vivienda por otra es preciso firmar una escritura de permuta, además de hacer frente a diferentes gastos como los de tasación, notario y registro… y a los impuestos correspondientes.
Tipos de permutas de viviendas entre particulares
Las clases de permutas son varias en función de los tipos de hogares que se intercambien. Puede ser entre pisos, entre chalets, entre un piso y un chalet, entre un semiadosado y un piso… hay tantas posibilidades como combinaciones entre clases de hogares existen.
En cuanto a las operaciones de permuta, básicamente hay dos sistemas: la permuta sencilla, en la que simplemente se cambia un inmueble por otro, y la fórmula mixta, en la que además del intercambio de los hogares también se incluye una compensación económica de una parte a la otra.
Permutar mi casa por otra: pasos clave para iniciar el intercambio
Si quiero permutar mi casa por otra deberéllevar a cabo una serie de pasos clave junto a la otra parte. El primero es realizar una tasación de ambas viviendas, con el fin de saber cuánto vale mi casa y la de la otra parte. Si hay una clara desigualdad podría plantearse la realización de un contrato mixto que incluyera la compraventa.
Otro factor a tener en cuenta en el intercambio de viviendas entre particulares es que ambas partes se informen acerca de las posibles cargas de los inmuebles (en caso de que las hubiera), como deudas con la comunidad de propietarios o facturas de IBI que no se hubieran pagado. Eso ayudará a ajustar completamente el valor real de cada casa y a clarificar del todo las cuentas.
Con esos aspectos ya claros y los dos propietarios de acuerdo, toca formalizar la operación a través de una escritura ante notario, que reflejará la transmisión de las propiedades de una parte a la otra. Por último, reseñar que puede venir bien, con el fin de ganar seguridad jurídica, hacer que el proceso conste en el registro de la propiedad, aunque no sea algo obligatorio.
Ventajas de permutar una vivienda por otra
Ahorro en costes y tiempos comparado con la compraventa tradicional
Los gastos asociados a la permuta suelen ser inferiores a los de la compraventa, y el tiempo de la operación es menor, permitiendo a los interesados cambiar de casa sin tener que esperar a que se venda su inmueble. Además, el hecho de no tener que pagar dinero, o abonar una cantidad relativamente pequeña, es un alivio para los protagonistas de la operación.
Reducción de incertidumbre en la búsqueda de un comprador
La incertidumbre y los nervios relacionados con la búsqueda del comprador disminuyen en gran parte con esta operación, una vez ha aparecido alguien que acepta intercambiar el inmueble y está de acuerdo en las condiciones de la misma.
Posibilidad de evitar ciertas cargas fiscales dependiendo del acuerdo
Aunque tras la entrada en vigor del valor de referencia de catastro no existen ventajas fiscales reseñables, dependiendo del acuerdo al que se llegase cada una de las partes podría conseguir evitar ciertas cargas a ese respecto.
Gastos e impuestos en una permuta de viviendas
En ese sentido no hay diferencia entre una permuta y una compraventa tradicional, pues ambos procesos están gravados por los mismos impuestos.
Eso supone que a la hora de permutar una casa por otra habrá que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (que cada parte debe abonar en función del valor de la vivienda que recibe), el impuesto de actos jurídicos documentados por la generación de escrituras y la plusvalía municipal por el incremento de valor desde el momento de adquisición de las viviendas hasta el de su transmisión -en el caso de bienes de naturaleza urbana-. También a ambas partes les tocará declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la permuta de viviendas y en qué se diferencia de la compraventa?
La permuta de viviendas entre particulares es el intercambio directo de inmuebles entre dos propietarios. Se diferencia de la compraventa en que en ésta se paga (o recibe) dinero por un hogar, mientras que en el caso de la permuta la moneda de cambio es simplemente otra vivienda.
¿Cómo funciona la permuta de pisos entre particulares?
La permuta de pisos entre particulares funciona mediante un acuerdo de ambas partes para intercambiar las propiedades de manera irrevocable y permanente a través de un contrato, a menos que ambos dueños pacten en un futuro devolver la situación al escenario original.
En algunos casos podría utilizarse una fórmula mixta, en la que además del intercambio el propietario de la casa de menos valor compensase económicamente con la cantidad que se hubiera acordado al que tuviese la casa más valiosa.
¿Se puede permutar una vivienda hipotecada?
Sí, se puede permutar una vivienda hipotecada. Aunque la operación se hace más compleja en caso de que se quiera realizar una permuta de viviendas con hipoteca, pues habrá que tener en cuenta el importe pendiente de la propiedad o propiedades que están hipotecadas con el fin de calcular su valor real y ajustar correctamente las cuentas entre ambas partes.
¿Cuáles son los gastos asociados a una permuta de inmuebles?
Principalmente los gastos en una permuta de inmuebles son los de tasación, notario y registro, aunque también hay que tener en cuenta los impuestos en permuta de viviendas que correspondan: el de transmisiones patrimoniales, el de actos jurídicos documentados, plusvalías municipales…
¿Qué ventajas tiene la permuta de viviendas entre familiares?
Siendo difícil que dos personas coincidan a la hora de decidirse a intercambiar sus bienes, la permuta de viviendas entre familiares (y más en concreto la permuta de viviendas entre hermanos) es una fórmula más habitual y presenta por lo general varias ventajas.
Al fin y al cabo es más sencillo encontrar a un socio que esté de acuerdo en llevar a cabo la operación entre la gente cercana (familiares, amigos) y de esa manera suele simplificarse el proceso, facilitándose por lo general la buena voluntad entre ambas partes y ganándose en confianza mutua.
