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Los vicios ocultos son todos aquellos defectos o desperfectos que tiene una vivienda y que no se detectan a simple vista, y que solo se descubren al vivir en ella. Por ejemplo, los expertos suelen considerar como vicios ocultos la presencia de amianto, los daños estructurales, la ausencia de agua corriente, filtraciones, etc.

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Tipos de vicios ocultos en viviendas

 

La lista de vicios ocultos puede ser larga y variada. Por ello, en general se engloban en las siguientes categorías:

 

Vicios ocultos relacionados con el agua

Las humedades, las filtraciones y las goteras son algunos de los vicios ocultos más habituales. Suelen deberse a una mala impermeabilización de la vivienda o a la existencia de tuberías deterioradas. La gravedad de estos vicios puede variar en función de su origen, pero es importante resolverlos rápidamente si no queremos que empeoren con el tiempo.

 

Vicios ocultos de cimentación

Ejemplos de ello son las grietas y fisuras. Se trata de desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, muchas veces como resultado de reformas que no se hayan realizado de forma adecuada, obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, otras veces se deben a una mala cimentación durante la construcción inicial del edificio.

 

Vicios ocultos de los acabados

Los desperfectos encontrados en suelos, en la pintura o en los acabados del interior de la vivienda (como abombamientos, decoloraciones, desprendimientos) suelen deberse a una mala colocación de los materiales o al uso de materiales de mala calidad. También pueden derivarse de otros vicios ocultos, como de humedades, goteras o filtraciones.

 

Vicios ocultos de aislamiento

Los problemas relacionados con el ruido (vicios acústicos) o la temperatura (vicios térmicos) suelen deberse a un aislamiento deficiente, ya sea por una falta de tratamiento de los puentes térmicos, por el uso de materiales inadecuados, por una mala colocación de los mismos, etc.

 

Vicios eléctricos

Pueden detectarse en interruptores, luces o enchufes, y pueden deberse a una mala instalación, al uso de materiales inadecuados o a instalaciones eléctricas muy antiguas. Por suerte, estos vicios ocultos suelen ser los más fáciles de solucionar.

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Los vicios ocultos en la legislación española

 

Ya seas el nuevo propietario o el nuevo inquilino, debes saber que estás legalmente protegido contra el riesgo de vicios ocultos.

En virtud del artículo 1486 del Código Civil, se puede ejercer una acción redhibitoria, que permite al comprador desistir del contrato, exigiendo el abono de los gastos en los que se haya incurrido. Además, en caso de demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, el comprador podrá exigirle una indemnización.

En el caso de tratarse de un alquiler, el inquilino podrá elegir entre rechazar el contrato y abandonar el inmueble o recibir una compensación económica del arrendatario mediante alguna oferta o descuento en el precio del alquiler.

 

¿Cómo saber si los desperfectos relacionados con el agua son el resultado de un vicio oculto?

Un desperfecto por aguas o una filtración persistente podría ser una señal de la existencia de un vicio oculto. Para asegurarte, sigue estos pasos:

  • Lo primero es declarar un desperfecto por aguas a tu aseguradora en los siguientes cinco días hábiles.
  • Intenta detener la fuga rápidamente asegurándote de identificar el origen de la misma. Un fontanero o un perito enviado por la compañía de seguros podrá ayudarte a entender el problema.

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¿Cómo reclamar un vicio oculto?

 

Para poder denunciar un vicio oculto, la reclamación debe cumplir 3 criterios.

  1. El defecto observado debe ser anterior a la transacción.
  2. Dicho vicio oculto no debe haber sido visible durante tus visitas (pero no necesariamente debía conocerlo el propietario).
  3. Por último, debe considerarse lo suficientemente grave como para hacer la vivienda inhabitable o muy incómoda.

Un defecto de filtración o de humedad, o una falta de mantenimiento en el origen de los desperfectos relacionados con el agua, forman parte de los vicios ocultos reconocidos que hacen que la vivienda no sea apta para vivir en ella.

 

¿Cómo obtener una indemnización?

Si sospechas que hay algún vicio oculto, tendrás que demostrarlo con fotos, presupuestos de reparación o el certificado de un perito homologado ante los tribunales.

Para reparar el daño, existen dos posibilidades de compensación. En primer lugar, tanto el comprador como el inquilino pueden enviar una carta certificada con un presupuesto de gastos, para llegar a un acuerdo amistoso. Si el propietario o el vendedor se niegan a llegar a un acuerdo amistoso, será necesario recurrir a un abogado y, en este caso, serán los tribunales competentes los que determinarán la indemnización.

El tiempo necesario para investigar el caso puede variar entre unos meses y un par de años, dependiendo de la complejidad del caso y del tiempo necesario para llevar a cabo un peritaje tras aportar pruebas de la existencia de uno o varios vicios ocultos.

Si los desperfectos son muy graves, puede que prefieras dejar la vivienda o anular la venta. Una vez más, corresponderá a los tribunales competentes valorar la gravedad de los daños y el estado de insalubridad de la vivienda.

Finalmente debes saber que existe otra posibilidad: activar la póliza de responsabilidad civil. Algunos seguros cubren la reparación de estos defectos de forma parcial o total.

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